Ley de Expropiación de 2024: un marco constitucional para expropiar en el interés público, con posible indemnización nula, aún no en aplicación
La Ley n.º 13 de 2024 de Expropiación sustituye la ley de 1975 por un procedimiento único para todo órgano del Estado que toma un bien con un fin público o en el interés público: primero la negociación, después la notificación, la oferta de indemnización, la mediación y los tribunales. La indemnización debe ser « justa y equitativa », y el artículo 12(3) enumera cuatro situaciones, como un terreno mantenido solo para especular o abandonado, en las que una indemnización nula « puede » ser justa y equitativa. Aprobada por el Parlamento el 27 de marzo de 2024, sancionada el 20 de diciembre de 2024 y publicada el 24 de enero de 2025, la ley solo entra en aplicación en la fecha que el presidente fije por proclamación: no se había publicado ninguna al 11 de noviembre de 2026, y ningún tribunal la ha suspendido. La Alianza Democrática, AfriForum, IRR Legal y la Vaderland Stigting la impugnan ante el Tribunal Superior del Cabo Occidental, que oyó los casos acumulados del 3 al 7 de agosto de 2026; la ley motivó además una orden ejecutiva estadounidense que cortó la ayuda a Sudáfrica.
Lo esencial
Situaciones enumeradas en el artículo 12(3) en que una indemnización nula puede ser justa y equitativa
4
ley n.º 13 de 2024 · Anunciado
según la Ley de Expropiación de 2024[1][18]
La lista es abierta (« incluidos, entre otros »), lo que AfriForum impugna por vago.
Provincias que votaron el proyecto en el Consejo Nacional de las Provincias
7
19 de marzo de 2024 (se requerían al menos 5) · Observado
La DA sostiene que cinco de esas siete provincias carecían de un mandato provincial obtenido conforme a derecho.
Duración máxima del uso temporal urgente de un bien
1 años
ley n.º 13 de 2024, artículo 20 · Anunciado
según la Ley de Expropiación de 2024 (« no más de 12 meses »)[1]
Índice de precios inmobiliarios
89,17índice
T2 2026
- Estado: Aprobada desde el 20 de diciembre de 2024. Publicada en la Government Gazette n.º 51964 el 24 de enero de 2025. Aún no en aplicación: la ley comienza en la fecha fijada por proclamación presidencial, todavía « por proclamar » al 11 de noviembre de 2026; ninguna resolución judicial la ha suspendido.[1][2][18]
Ficha de identidad
Texto de referencia
Expropriation Act, 2024 (Ley n.º 13 de 2024 de Expropiación), sancionada el 20 de diciembre de 2024, publicada el 24 de enero de 2025[1][2]
N.º Act No. 13 of 2024 (Government Gazette No. 51964, Notice No. 5784) · 20 de diciembre de 2024
Leer el texto ↗Impulsores
- Patricia de Lille[4][5]Ministra de Obras Públicas e Infraestructura: presentó al Parlamento en octubre de 2020 el proyecto redactado por su departamento y lo defendió en la Asamblea Nacional en septiembre de 2022 · 2020-2022 · Impulsor
- Cyril Ramaphosa[1][3][18]Presidente de la República: sancionó la ley y decide por sí solo, mediante proclamación en la Gaceta Oficial, la fecha (o fechas) de su entrada en aplicación; primer demandado en los recursos · since 2024 · Aplicación
- Dean Macpherson[13][18][20]Ministro de Obras Públicas e Infraestructura: su departamento está a cargo de la ley; ante el tribunal se atiene a la decisión y solo presentó una declaración explicativa · 2025-2026 · Aplicación
Aplicación
- Departamento de Obras Públicas e Infraestructura (DPWI): autoridad ejecutora, lleva el registro público de expropiaciones
- Presidencia: proclamación de entrada en aplicación
- Autoridades expropiantes (órganos nacionales, provinciales y municipales del Estado) y tribunales
Objetivo declarado
Sustituir la ley predemocrática de 1975 por una ley de aplicación general conforme al artículo 25 de la Constitución, que dé a todos los órganos del Estado (local, provincial, nacional) un procedimiento común para expropiar en el interés público, también para la reforma agraria y el acceso equitativo a los recursos naturales, con una indemnización justa y equitativa.[3][4][1]
Según la Presidencia y el Departamento de Obras Públicas e Infraestructura
Comentarios del público recibidos durante la redacción del proyecto
50.000
antes de octubre de 2020 · según el Departamento de Obras Públicas e Infraestructura (« unos 50.000 »)[4]
Medidas principales
- Deroga la ley de 1975 y se aplica a toda autoridad expropiante « no obstante cualquier disposición en contrario »: ninguna expropiación puede ser arbitraria ni perseguir otro fin que un fin público o el interés público (artículo 2(1)).[1]
- Negociación previa: la facultad de expropiar solo puede ejercerse tras un intento infructuoso de adquirir el bien en condiciones razonables (artículo 2(2)), salvo uso temporal urgente.[1][3]
- Aviso de intención de expropiar notificado a los propietarios y titulares de derechos y publicado, con el fin, los motivos, una oferta de indemnización justificada y 30 días para presentar objeciones u observaciones (artículo 7).[1]
- Indemnización « justa y equitativa », que equilibra el interés público y el de los afectados, teniendo en cuenta el uso actual, la historia de la adquisición, el valor de mercado, la inversión y las subvenciones directas del Estado y el fin (artículo 12(1), criterios del artículo 25(3) de la Constitución).[1]
- Una indemnización nula « puede » ser justa y equitativa para un terreno expropiado en el interés público, « incluidos, entre otros »: terreno sin uso mantenido solo para beneficiarse de su revalorización; terreno sin uso de un órgano del Estado obtenido gratis; terreno abandonado por su propietario; terreno que no vale más que la inversión directa del Estado (artículo 12(3)). También posible para los arrendatarios laborales (artículo 12(4)).[1]
- Controversias sobre la indemnización: mediación y después acción judicial en los 180 días siguientes al aviso de expropiación (artículo 19); una apelación sobre el importe no detiene la expropiación salvo medida cautelar de un tribunal (artículo 19(8)).[1]
- Uso temporal urgente de un bien durante 12 meses como máximo, solo si no hay un bien público adecuado, en caso de catástrofe o por orden judicial (artículo 20); registro público de todas las expropiaciones previstas, realizadas y retiradas, llevado por el departamento (artículo 24).[1]
En datos
7 de diciembre de 2021
| Recuento | Diputados |
|---|---|
| A favor (ANC 203, NFP 2, Al Jama-ah 1.) | 206 |
| En contra (DA 79, EFF 40, IFP 10, FF Plus 10, ACDP 3, Good 2, PAC 1.) | 145 |
| Requeridos para reformar la Constitución (75 % de los 400 diputados, según el Parlamento.) | 267 |
Escala a partir de 0 · La enmienda fracasó, por lo que el artículo 25 de la Constitución no cambió; la ley de 2024 prevé la indemnización nula dentro del artículo 25 vigente. Los EFF votaron en contra, acusando al partido mayoritario de haber alterado su moción original.
Índice de precios inmobiliarios
89,17índice
T2 2026
Solo contexto: como la ley no está en aplicación, todavía no puede influir en los precios.
Precio de la vivienda en relación con la renta
89,65índice
2025
Población urbana en barrios marginales
24,2%
2022
Cronología
Discurso sobre el estado de la nación: compromiso de acelerar la redistribución de tierras[4]
El presidente Ramaphosa se compromete a acelerar la redistribución de tierras; siguen un comité interministerial de reforma agraria (julio de 2018) y un panel asesor presidencial, que recomienda sustituir con rapidez la ley de 1975.
- Anunciada
El Consejo de Ministros aprueba el proyecto de ley de expropiación[4]
- En debate
Proyecto publicado en la Gaceta y presentado al Parlamento[4]
Proyecto de ley de expropiación [B23-2020], certificado como constitucional por el asesor jurídico principal del Estado.
Proyecto publicado y presentado al Parlamento[4]
La ministra de Lille presenta el proyecto tras la aprobación del Consejo de Ministros (9 de septiembre de 2020). El departamento indica que la redacción recibió unos 50.000 comentarios y consultas en el Nedlac (empresas, sindicatos, sociedad civil).
Fracasa la reforma constitucional sobre expropiación sin indemnización[10][11][4]
El proyecto de 18.ª enmienda constitucional, que debía modificar el artículo 25, obtiene 206 votos a favor y 145 en contra en la Asamblea Nacional, por debajo de los 267 requeridos. El artículo 25 queda sin cambios: el proyecto de ley de expropiación se redactó dentro de su marco.
- Aprobada
Sancionada por el presidente[1][2][18]
Publicada en la Government Gazette n.º 51964 el 24 de enero de 2025. Aún no en aplicación: la ley comienza en la fecha fijada por proclamación presidencial, todavía « por proclamar » al 11 de noviembre de 2026; ninguna resolución judicial la ha suspendido.
- Etapa en curso
La entrada en aplicación espera una proclamación presidencial[2][1][18]
Hasta entonces, la ley de 1975 no queda derogada y el nuevo procedimiento no se aplica; las expropiaciones notificadas antes de la entrada en aplicación siguen las reglas anteriores (artículo 30). Distintas disposiciones pueden entrar en aplicación en fechas distintas.
El Parlamento rechaza la versión de la DA sobre la votación del Consejo de las Provincias[9]
El Parlamento califica de « inexacta » la afirmación de que solo cuatro provincias votaron el texto e indica que lo hicieron siete.
Una orden ejecutiva estadounidense cita la ley[16][15][14]
El presidente Trump ordena suspender la ayuda estadounidense a Sudáfrica « en la máxima medida que permita la ley » y promover el reasentamiento de afrikáneres como refugiados, alegando que la ley permite confiscar sus tierras agrícolas sin indemnización. El Consejo de Ministros considera la orden inexacta y « basada en la desinformación ».
La Alianza Democrática presenta su recurso[17]
La DA pide al Tribunal Superior del Cabo Occidental que anule la ley, por vicios en el procedimiento parlamentario (mandatos provinciales) y por cláusulas que considera vagas y contradictorias.
El tribunal incorpora a IRR Legal y al ministro de Reforma Agraria[18]
IRR Legal pasa a ser segundo demandante junto a AfriForum (caso 2025-156411), y el ministro de Desarrollo Rural y Reforma Agraria pasa a ser demandado en los tres recursos (AfriForum, DA, Vaderland Stigting), que se oyen juntos. Los EFF se incorporan como demandados el 12 de mayo de 2026.
Audiencia ante el pleno del Tribunal Superior del Cabo Occidental[19][21][20](fuente secundaria)
El presidente y el Consejo de las Provincias piden que se desestimen los recursos; reconocen que una disposición sobre las controversias de indemnización crea un « proceso circular » y proponen una corrección judicial en lugar de anular la ley. No se había informado de ninguna sentencia al 11 de noviembre de 2026.
Se divulga el coste de la defensa del Estado[22](fuente secundaria)
En una respuesta parlamentaria publicada el 6 de octubre de 2026, el ministro Macpherson cifra los honorarios de abogados de su departamento en este litigio en 1.661.523,90 rands.
Términos del debate
Citoyen no toma posición: los argumentos se recogen tal como los formulan sus autores.
Según sus defensores
- La Presidencia afirma que la ley alinea la expropiación con la Constitución, sustituye una ley de 1975 anterior al artículo 25 y « no es un instrumento de confiscación » sino un proceso exigido por la Constitución, con negociación, mediación y tribunales.[3][14]
- La ministra de Lille sostuvo que la indemnización nula « no es una solución mágica » sino una herramienta de adquisición entre otras para la reforma agraria y la reparación en los casos apropiados, como había admitido el panel asesor presidencial.[5]
- El Departamento de Obras Públicas e Infraestructura (viceministro Zikalala) ve en la ley la afirmación del papel del Estado para liberar tierras al servicio del desarrollo socioeconómico y la redistribución.[12]
- El Consejo de Ministros subraya que las leyes de expropiación no son exclusivas de Sudáfrica: muchos países equilibran el uso público de la tierra con los derechos de los propietarios, y considera inexacta la orden ejecutiva estadounidense.[15]
Según sus detractores
- La Alianza Democrática pide la anulación de toda la ley: según ella, cinco de las siete provincias favorables en el Consejo de las Provincias carecían de un mandato obtenido conforme a derecho, y varias cláusulas son vagas y contradictorias.[17]
- AfriForum sostiene que la indemnización nula contradice el artículo 25(2)(b) de la Constitución (expropiación « sujeta a indemnización ») e impugna los artículos 12(3), 12(4) y 19(8); invoca la admisión del presidente de que los artículos 19(2) y (3) crean un proceso circular.[18]
- IRR Legal (Institute of Race Relations) impugna los artículos 12(2)(e), 12(3) y 12(4), que según ella exponen a los propietarios a una indemnización arbitrariamente insuficiente.[18][19]
- La administración estadounidense afirma que la ley permite al gobierno confiscar sin indemnización las tierras agrícolas de los afrikáneres y cortó su ayuda en respuesta; el gobierno sudafricano rechaza esa lectura.[16][15]
Indicadores a seguir
- Proclamación presidencial que fije la fecha o fechas de entrada en aplicación de la ley · The Presidency / Government Gazetteaún sin ficha Citoyen
- Sentencia del Tribunal Superior del Cabo Occidental y, si se invalidan disposiciones, confirmación por el Tribunal Constitucional · Western Cape High Court / Constitutional Courtaún sin ficha Citoyen
- Registro público de expropiaciones previstas, realizadas y retiradas (artículo 24), una vez aplicada la ley · DPWIaún sin ficha Citoyen
- Precios de la vivienda · BISVer la ficha →
- Rendimiento de los bonos del Estado a 10 años · SARBVer la ficha →
- Tipo de cambio del rand frente al dólar · SARBVer la ficha →
Fuentes
- [1]Expropriation Act, 2024 (Act No. 13 of 2024), Government Gazette No. 51964, 24 January 2025, Notice No. 5784 (English text signed by the President, assented to 20 December 2024) –South African Government (gov.za), The Presidency notice in the Government Gazette, 24 de enero de 2025
- [2]Expropriation Act 13 of 2024 (English / Sepedi): « Commencement: To be proclaimed » –South African Government (gov.za), Documents, Acts, 24 de enero de 2025
- [3]President assents to Expropriation Bill –The Presidency, Republic of South Africa, 23 de enero de 2025
- [4]IMC on Land Reform on Expropriation Bill set to replace Expropriation Act of 1975 that is inconsistent with the Constitution –Inter-Ministerial Committee on Land Reform (gov.za), 11 de octubre de 2020
- [5]Minister Patricia de Lille: Expropriation Bill aims to replace unconstitutional Expropriation Act of 1975 –Department of Public Works and Infrastructure (gov.za), 28 de septiembre de 2022
- [6]National Assembly Passes Two Bills –Parliament of the Republic of South Africa, 28 de septiembre de 2022
- [7]National Council of Provinces Passed Three Bills, Sent Expropriation Bill Back to NA –Parliament of the Republic of South Africa, 19 de marzo de 2024
- [8]Announcements, Tablings and Committee Reports No 41-2024, Wednesday 27 March 2024: Expropriation Bill [B23D-2020] passed by National Assembly on 27 March 2024, to be submitted to President for assent –Parliament of the Republic of South Africa, 27 de marzo de 2024
- [9]Parliament Disputes Statements Made by DA Spokesperson on Expropriation Bill –Parliament of the Republic of South Africa, 26 de enero de 2025
- [10]National Assembly Fails to Pass Constitution Eighteenth Amendment Bill –Parliament of the Republic of South Africa, 7 de diciembre de 2021
- [11]Minutes of Proceedings of the National Assembly, Tuesday 7 December 2021, No 43: Constitution Eighteenth Amendment Bill, Ayes 206, Noes 145, question not agreed to (section 74(2)) –Parliament of the Republic of South Africa, 7 de diciembre de 2021
- [12]Deputy Minister Sihle Zikalala welcomes signing into law of the Expropriation Bill –Department of Public Works and Infrastructure (gov.za), 24 de enero de 2025
- [13]SA’s Land Expropriation Act is constitutional –SAnews (South African Government News Agency), 5 de febrero de 2025
- [14]Government committed to finding diplomatic solutions amid President Trump's executive order –SAnews (South African Government News Agency), 9 de febrero de 2025
- [15]Statement on the Cabinet Meeting of 12 February 2025 and Special Cabinet meeting of 29 January 2025 –Government Communication and Information System (gov.za)
- [16]Addressing Egregious Actions of the Republic of South Africa (Executive Order) –The White House, 7 de febrero de 2025
- [17]DA’s court challenge against Expropriation Act begins –Democratic Alliance, 10 de febrero de 2025
- [18]AfriForum NPC and IRR Legal NPC v President of the Republic of South Africa and five others, Case No 2025-156411: First Applicant’s (AfriForum’s) Heads of Argument, filed 15 June 2026 –High Court of South Africa, Western Cape Division, Cape Town (filing published by AfriForum), 15 de junio de 2026
- [19]Expropriation Act Faces 3 Constitutional Challenges In Western Cape High Court –Cape Town News, 4 de agosto de 2026 · fuente secundaria
- [20]Macpherson quizzed about failure to file papers in Expropriation case –SABC News, 5 de agosto de 2026 · fuente secundaria
- [21]NCOP and President Ramaphosa ask court to dismiss Expropriation Act challenge –Eyewitness News (EWN), 7 de agosto de 2026 · fuente secundaria
- [22]R1.7 million land expropriation battle in South Africa –BusinessTech, 6 de octubre de 2026 · fuente secundaria