Casi tres años después de la derogación de la ley de alquileres, la oferta de alquiler aumentó con fuerza y los alquileres acompañan ahora a la inflación; pero el crédito hipotecario, relanzado en 2025, retrocede en 2026 y el hábitat informal persiste.

Un déficit habitacional. Argentina tiene un importante déficit habitacional cuantitativo y cualitativo, herencia de las crisis y de la urbanización, que afecta a millones de hogares (INDEC, censo 2022): viviendas hacinadas, precarias o sin acceso completo a las redes de servicios.

Barrios informales persistentes. Las villas y barrios populares persisten en el Gran Buenos Aires y las grandes ciudades, con un acceso deficiente al agua, el saneamiento y la electricidad. Según ONU-Hábitat (recogido por el Banco Mundial), el 14,5 % de la población urbana vivía en 2022 en asentamientos precarios o viviendas informales — un nivel cercano al de Brasil.

Un mercado de alquiler transformado por la desregulación. El decreto de diciembre de 2023 derogó la ley de alquileres de 2020 (plazo mínimo de tres años, actualización anual por índice): propietarios e inquilinos fijan ahora libremente plazo, moneda y frecuencia de actualización. La oferta llegó en masa: en la Ciudad de Buenos Aires, el número de avisos es 3,4 veces superior al de febrero de 2023 (Zonaprop, julio de 2026), aunque su crecimiento se moderó desde 2024.

Alquileres que acompañan la inflación. En julio de 2026, un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se publicaba en promedio a 873.668 pesos por mes, con un alza del 17,5 % desde enero y de alrededor del 30 % interanual según varios relevamientos — al ritmo de la inflación porteña. En el Gran Buenos Aires, los alquileres subieron algo más del 10 % en el primer semestre de 2026, menos que los precios. Se trata de precios de publicación, no de contratos firmados. Los defensores de la desregulación ven la prueba de que la oferta descomprimió el mercado; sus críticos subrayan el peso creciente del alquiler en ingresos estancados (véase la categoría Trabajo).

Un crédito hipotecario marginal. Relanzado en 2025 con los préstamos ajustables por inflación (UVA), el crédito hipotecario volvió a caer con la suba de tasas desde mediados de 2025: 8.717 préstamos otorgados entre enero y abril de 2026, frente a 12.191 un año antes (−28,5 %). El Banco Nación, público, concentra la mayor parte de la actividad. Según análisis de mercado, el stock representa apenas alrededor del 1,5 % del PIB. En la Ciudad de Buenos Aires, el precio de venta se mantiene casi estable, en torno a 2.460 dólares por m² (+2,2 % interanual).

Relanzar el crédito. El ministro de Economía anunció en 2026 la colocación de 2 billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS-ANSES) en depósitos ajustables para financiar créditos hipotecarios — suficientes para unos 20.000 préstamos según economistas. Su efecto dependerá de una baja duradera de la inflación y de las tasas (véanse las categorías Precios y Economía).

Evaluar la desregulación. El debate sigue abierto entre quienes atribuyen al fin de la ley de alquileres la multiplicación de la oferta y quienes señalan la inestabilidad de los contratos cortos e indexados para los hogares de menores ingresos.

Reducir el déficit y el hábitat informal. La austeridad fiscal recortó los programas públicos de construcción y de urbanización de barrios populares; cerrar el déficit sigue siendo un desafío de largo plazo, poco presente en el debate del Presupuesto 2027.

Las preguntas abiertas. Tres desafíos marcarán el período: (1) relanzar el crédito con la estabilización; (2) consolidar un mercado de alquiler más abundante pero más volátil; (3) reducir el déficit y el hábitat informal.

Situada en su entorno, Argentina comparte con la región un déficit habitacional y un hábitat informal persistentes, agravados por la inestabilidad macroeconómica.

Tres enseñanzas. (1) Hábitat informal: significativo. Con el 14,5 % de la población urbana en 2022, Argentina está cerca de Brasil (14,9 %) y por debajo de México (17,6 %), lejos de Francia.

(2) Un mercado de alquiler liberalizado. Argentina tomó el camino inverso al de muchos países que regulan los alquileres: una experiencia seguida de cerca en la región.

(3) Un acceso a la propiedad frenado. Con un crédito hipotecario de alrededor del 1,5 % del PIB, la compra de vivienda se sigue financiando sobre todo con ahorro (a menudo en dólares), a diferencia de los países desarrollados.