Una distensión engañosa: precios y alquileres bajan desde hace dos años y la accesibilidad mejora algo, pero la construcción de viviendas en propiedad se frena y la CMHC advierte de que los avances podrían esfumarse en cuanto la demanda se reactive.

Una crisis de accesibilidad que se atenúa sin desaparecer. Canadá sigue siendo uno de los países ricos donde la vivienda está más desconectada de los ingresos, sobre todo en Toronto y Vancouver. Pero el mercado se ha enfriado claramente: en septiembre de 2026, el precio medio de las viviendas vendidas a través del sistema MLS era de 666.538 dólares, un 1,6 % menos que un año antes, y el índice de precios de la CREA retrocedía un 3,4 %; las ventas caían un 7,7 % y la asociación rebajó por tercera vez su previsión de ventas para 2026.

Alquileres a la baja desde hace dos años. Los alquileres ofertados bajaron un 4,2 % interanual en septiembre de 2026 (Rentals.ca/Urbanation), 24.º mes consecutivo de caída, hasta 2.034 dólares de media; el retroceso es mayor en Ontario (−4,8 %). Se combinan dos factores: la llegada al mercado de un número récord de viviendas de alquiler nuevas y la fuerte desaceleración del crecimiento demográfico desde la reducción de los objetivos de inmigración, en especial para los estudiantes extranjeros (véase la categoría Inmigración).

Una construcción récord… para el alquiler. Las viviendas iniciadas alcanzaron 259.028 en 2025 (+5,6 %, CMHC), el quinto mejor total de la historia, gracias a un segundo año récord para el alquiler construido a tal efecto. En 2026, el ritmo anualizado era de 248.896 viviendas en septiembre, pero las viviendas efectivamente iniciadas en los centros de 10.000 habitantes o más caían un 11 % interanual (−4 % en lo que va de año). Según el informe de otoño de 2026 de la CMHC, el alquiler representa el 78 % de las viviendas iniciadas y el 89 % de las viviendas en construcción, mientras que Toronto se encamina a su nivel más bajo de viviendas iniciadas en tres décadas, con preventas de condominios hundidas y costes de construcción elevados.

Un déficit de oferta todavía masivo. La CMHC estima que harían falta entre 417.000 y 469.000 viviendas iniciadas al año para recuperar la accesibilidad previa a la pandemia de aquí a 2036, cuando el ritmo actual solo promete unas 231.000: un déficit de entre 187.000 y 238.000 viviendas al año. Solo Edmonton no presenta una brecha medible.

Endeudamiento elevado y tasa de propietarios estable. La tasa de propietarios es de alrededor del 66 % (censo de 2021), en retroceso entre las generaciones jóvenes. La deuda de los hogares alcanza el 176,4 % de la renta disponible (T2 2026), en gran parte hipotecaria, con una fuerte sensibilidad a los tipos por las renovaciones quinquenales (véase la categoría Precios).

Duplicar la construcción: el objetivo del gobierno Carney. Ottawa mantiene el objetivo de duplicar el ritmo de construcción en diez años. Sus herramientas: Build Canada Homes, agencia federal creada en septiembre de 2025 y dotada de 13.000 millones de dólares en cinco años, cuya primera fase abarca en 2026 seis terrenos de la Canada Lands Company; la exención del GST para los primeros compradores de viviendas nuevas de hasta 1 millón de dólares, vigente desde marzo de 2026 (Ontario añadió la parte provincial del HST); y fondos de infraestructuras para los municipios. El Director Parlamentario del Presupuesto solo espera una «contribución modesta» de Build Canada Homes, que según reconoció el ministro de Vivienda en febrero de 2026 no tiene un objetivo cifrado de viviendas.

El riesgo de un repunte de los precios. En su informe del 10 de septiembre de 2026, la CMHC advierte de que la desaceleración de la construcción para la propiedad amenaza los avances recientes: prevé viviendas iniciadas por debajo de su media decenal hasta 2028 — una previsión, no un dato realizado. Si la demanda se reactivara, la escasez volvería a hacer subir precios y alquileres.

Tipos y renovaciones. La subida del tipo de referencia al 2,5 % el 28 de octubre de 2026 encarece los préstamos a tipo variable y las renovaciones. Pesa sobre la demanda a corto plazo, pero también sobre la financiación de los promotores.

Vivienda asequible y social. El parque de vivienda social sigue siendo reducido en comparación con los países europeos; las asociaciones consideran insuficientes los nuevos programas para los hogares modestos, mientras que los promotores reclaman extender la exención del GST a todos los compradores de vivienda nueva.

Las preguntas abiertas. Cuatro cuestiones marcarán el periodo: (1) reactivar la construcción para la propiedad, paralizada en Toronto; (2) consolidar la distensión de los alquileres sin frenar la oferta de alquiler; (3) calibrar la inmigración del plan 2027-2029 en función de la vivienda; (4) demostrar la eficacia de Build Canada Homes.

Situado en su entorno, Canadá vive una de las crisis de accesibilidad más graves de los países ricos, ahora atenuada por una corrección de precios y alquileres que pocos pares han conocido.

Tres enseñanzas. (1) Propiedad: media-alta. Con ≈ 66 %, la tasa de propietarios canadiense es cercana a la del Reino Unido y Estados Unidos, por encima de Francia (≈ 58 %) y Alemania (≈ 47 %).

(2) Accesibilidad: todavía un punto negro, pero en mejora. Toronto y Vancouver siguen entre los mercados menos asequibles del mundo; la bajada simultánea de precios y alquileres desde 2024 es, en cambio, una singularidad canadiense.

(3) Una demografía que ha cambiado de sentido. Tras ser la principal fuente de presión sobre la demanda en 2022-2024, el crecimiento demográfico casi se ha detenido: ningún otro país del G7 ha vivido un vuelco tan rápido, lo que hace la lectura del mercado especialmente incierta.