Una de las tasas de propiedad más altas del mundo, pero una crisis inmobiliaria que entra en su sexto año: inversión que cae una quinta parte, precios a la baja desde hace más de tres años, Vanke también en reestructuración — y un Estado que ahora subvenciona los intereses hipotecarios de los compradores de primera vivienda.

Una tasa de propiedad muy elevada. La tasa de propietarios se encuentra entre las más altas del mundo (del orden del 90 %, estimaciones), ya que la vivienda es la principal inversión del ahorro de los hogares chinos. El sector inmobiliario fue durante mucho tiempo el motor del crecimiento y de la riqueza de las familias — de ahí el efecto devastador de la caída de los precios sobre la confianza (véase la categoría Precios).

Una crisis que se agrava. La inversión en promoción inmobiliaria se desplomó un 17,2 % en 2025 (8,28 billones de yuanes), con un −16,3 % en el segmento residencial, y la superficie de viviendas comerciales vendidas retrocedió un 8,7 % (NBS). La caída se acentuó en 2026: alrededor de un −20 % en los nueve primeros meses según las crónicas de la publicación de la NBS. En diciembre de 2025, los precios de la vivienda nueva bajaban en términos interanuales en 65 de las 70 grandes ciudades seguidas, y los de la vivienda usada en las 70.

Unos precios que siguen a la baja. En septiembre de 2026, los precios de la vivienda nueva retrocedieron en términos mensuales en 49 de las 70 ciudades, subieron en 17 y se estancaron en 4 (NBS). En términos interanuales, la caída media calculada por las agencias de prensa y los analistas ronda el 3 % (del 2,8 % al 3,0 % según los cálculos), y el descenso anual dura ya más de tres años. Las grandes metrópolis divergen: en un año, la vivienda nueva sube en Shanghái (+2,8 %) pero baja en Pekín (−2,7 %), Cantón (−1,1 %) y Shenzhen (−1,0 %).

Los promotores en impago. Tras Evergrande y Country Garden, la crisis ha alcanzado a Vanke, considerado durante mucho tiempo el promotor más sólido gracias a su accionista público, el metro de Shenzhen. A principios de 2026, el grupo preparó, a petición de las autoridades, un plan de reestructuración de su deuda y luego propuso a sus acreedores un reembolso parcial (40 %) con una prórroga de un año; volvió a perder cerca de 6.000 millones de yuanes en el primer trimestre de 2026. A finales de enero de 2026, 43 promotores cotizados habían incurrido en impago sobre 2,65 billones de yuanes de deuda con intereses, según Caixin.

La financiación mediante el suelo y las desigualdades. Las administraciones locales dependían en gran medida de la venta de terrenos a los promotores; la crisis ha secado esta fuente y agravado la deuda local (véase la categoría Economía). El acceso a la vivienda en las grandes ciudades sigue siendo difícil para los jóvenes y los migrantes rurales, cuyos derechos están limitados por el hukou.

Una subvención de los intereses hipotecarios. Desde el 1 de octubre de 2026, el Estado asume 1 punto de interés al año en los préstamos hipotecarios de los compradores de primera vivienda que cumplan los requisitos, hasta un millón de yuanes de préstamo por hogar, durante un período inicial de un año — lo que supone, según las autoridades, un ahorro de hasta casi 50.000 yuanes de intereses en un préstamo largo de un millón. Paralelamente, el Banco Popular rebajó en 25 puntos básicos su tipo de refinanciación focalizado PSL (1,5 %).

Una eficacia debatida. Varios analistas consideran que estas medidas graduales son insuficientes para invertir la tendencia mientras los ingresos crezcan lentamente y los compradores anticipen nuevas bajadas de precios. Ya en agosto de 2026, un análisis de Caixin señalaba que los precios elevados y el estancamiento de los ingresos eclipsaban las ayudas locales al crédito. El sistema de «lista blanca» de proyectos financiados por los bancos busca sobre todo terminar las viviendas vendidas sobre plano.

Absorber el exceso de capacidad. Ajustar la oferta a una demanda en declive estructural — población en descenso de 3,4 millones en 2025, nacimientos en mínimos — es un desafío a largo plazo en un sector antaño sobredimensionado.

Vivienda asequible y finanzas locales. La compra de viviendas sin vender para convertirlas en vivienda asequible o de alquiler, así como la renovación urbana, son destacadas por las autoridades; encontrar ingresos que sustituyan a los del suelo para las administraciones locales sigue siendo una tarea de primer orden.

Las cuestiones abiertas. Tres desafíos estructurarán el período: (1) estabilizar precios y ventas sin crisis financiera; (2) gestionar la reestructuración de los grandes promotores, incluidos los semipúblicos; (3) reformar la financiación local basada en el suelo.

Situada en su entorno, China presenta una tasa de propiedad muy elevada y un parque colosal, pero atraviesa una crisis inmobiliaria de una magnitud singular.

Tres enseñanzas. (1) Propiedad: entre las más altas del mundo. La tasa de propietarios china (≈ 90 %) supera a la de Estados Unidos (≈ 65 %), Japón (≈ 61 %), Francia (≈ 58 %) y, con mucho, Alemania (≈ 47 %).

(2) Una crisis de exceso de construcción. A diferencia de los países ricos, enfrentados a una escasez de oferta y a precios elevados, China afronta un exceso de capacidad, precios a la baja y viviendas inacabadas — un desequilibrio inverso.

(3) Un riesgo sistémico. El peso del sector inmobiliario en el patrimonio de los hogares, la economía y la financiación local convierte esta crisis en un riesgo macroeconómico de primer orden, sin equivalente directo entre los comparadores.