El país de inquilinos por excelencia: la tasa de propietarios más baja de la Unión, un parque de alquiler amplio y protegido, pero una construcción que cayó en 2025 a su nivel más bajo desde 2012 — los permisos repuntan en 2026, sin colmar el déficit de vivienda asequible.

La tasa de propietarios más baja de la Unión. En 2025, el 47,2 % de la población vive en una vivienda de su propiedad (Eurostat, EU-SILC), la tasa más baja de la Unión Europea, frente al 68,5 % de media. Alemania es estructuralmente un país de inquilinos, con un mercado de alquiler amplio, profesional y globalmente bien protegido. El parque cuenta con 44,0 millones de viviendas a finales de 2025, 196 000 más que un año antes (+0,4 %, Destatis).

Una fuerte protección de los inquilinos. El derecho de arrendamiento alemán ofrece una protección elevada (duración, limitación de las subidas). El freno a los alquileres («Mietpreisbremse»), que limita los alquileres en los nuevos contratos en las zonas tensionadas designadas por los Länder, se prorrogó en 2025 hasta finales de 2029. Berlín había intentado congelar los alquileres, medida anulada en 2021 por el Tribunal Constitucional Federal — muestra de la intensidad del debate.

Una construcción en mínimos. Solo se terminaron 206 600 viviendas en 2025, un 18 % menos que en 2024 y el nivel más bajo desde 2012 (Destatis). El objetivo de 400 000 viviendas nuevas al año, fijado por el Gobierno anterior, queda muy lejos. Los permisos de construcción, en cambio, se recuperan: 238 100 viviendas autorizadas en 2025 (+10,6 %) y 169 400 de enero a agosto de 2026 (+12,1 % interanual), impulsadas por los edificios plurifamiliares. A finales de 2025, 760 700 viviendas autorizadas aún no estaban terminadas, 307 200 de ellas en obra.

Unos precios que suben lentamente. Tras una fuerte caída en 2023 (−8,4 %) y un nuevo retroceso en 2024 (−1,5 %), los precios de la vivienda subieron un 3,2 % en 2025 (Eurostat). La subida se ralentiza en 2026: +0,6 % interanual en el T2 de 2026. Los alquileres medidos en el índice de precios suben en torno a un 2,2 % interanual en septiembre de 2026, menos que la inflación general.

Una carga elevada para una parte de los hogares. En 2025, el 11,2 % de la población dedica más del 40 % de su renta disponible a la vivienda («sobrecarga de los costes», Eurostat), una tasa a la baja desde 2023 (13,0 %) pero claramente superior a la media de la UE (7,6 %). El 11,7 % vive en una vivienda hacinada, frente al 10,2 % en 2020; esta tasa alcanza el 16,9 % en las grandes ciudades y el 30,8 % entre los adultos de nacionalidad extranjera (Destatis). Los hogares de estudiantes dedican de media el 54 % de su renta a la vivienda.

Relanzar la construcción. El Gobierno Merz apuesta por la aceleración de los procedimientos (el «Bau-Turbo», excepción al derecho urbanístico para construir más rápido, en vigor desde el otoño de 2025) y por las inversiones del fondo especial de infraestructuras. El aumento de los permisos es una primera señal, pero la brecha entre permisos y viviendas terminadas recuerda que las obras tardan años y que el coste de la construcción sigue siendo elevado.

El regreso de las subidas de tipos. Tras las bajadas de 2024-2025, el Banco Central Europeo subió los tipos en junio y septiembre de 2026 (tipo de depósito al 2,50 %) ante el choque energético (véase la categoría Precios). Este endurecimiento puede encarecer de nuevo el crédito hipotecario, justo cuando el mercado apenas salía de su corrección.

Regulación de los alquileres: un debate permanente. La prórroga del freno a los alquileres ha reavivado la discusión entre protección de los inquilinos y riesgo de desincentivar la inversión en alquiler. Los alquileres indexados, los pisos amueblados y el alquiler de corta duración, que escapan en parte a la regulación, están en el centro de las propuestas de reforma del derecho de arrendamiento.

Rehabilitación energética y vivienda social. La rehabilitación del parque (calefacción, aislamiento), en la confluencia de la vivienda y el clima, sigue siendo costosa y delicada en el reparto entre propietarios e inquilinos; la subida de los precios del CO2 y de la energía en 2026 aumenta lo que está en juego. El parque de vivienda social, que ha disminuido fuertemente durante décadas, sigue siendo una palanca debatida para la asequibilidad.

Las preguntas abiertas. Tres desafíos estructurarán el periodo: (1) convertir el repunte de los permisos en viviendas terminadas; (2) preservar la asequibilidad del alquiler en las metrópolis; (3) rehabilitar el parque sin sobrecargar a los hogares.

Situada en su entorno, Alemania se distingue por un modelo de alquiler único entre los grandes países, pero comparte la crisis de asequibilidad y de construcción de sus vecinos.

Tres enseñanzas. (1) Propiedad: la más baja de la UE. Con un 47,2 % en 2025, la tasa de propietarios alemana es claramente inferior a la de Francia (61,4 %), el Reino Unido (≈ 65 % en Inglaterra), Italia (77,1 %) y la media de la UE (68,5 %).

(2) Una carga de la vivienda más pesada. La tasa de sobrecarga de los costes de la vivienda (11,2 %) es la más alta de los comparadores, por delante de Francia (6,4 %) e Italia (5,0 %): ser inquilino expone más a las subidas del alquiler. El hacinamiento alemán (11,7 %) sigue en cambio por debajo de la media de la UE (16,8 %).

(3) Unos precios menos dinámicos. En 2025, los precios de la vivienda subieron menos en Alemania (+3,2 %) que en Italia (+4,0 %) y la UE (+5,5 %), pero más que en Francia (+0,7 %). La crisis de oferta, en cambio, es común a los países europeos.