Una crisis de oferta que se prolonga: construcción aún por debajo de su media de los últimos cinco años, precios que vuelven a bajar en 2026 sin ganancia de accesibilidad porque los tipos hipotecarios suben, demanda récord de vivienda social y un mal alojamiento persistente.

Precios que vuelven a bajar sin restablecer la accesibilidad. Tras el retroceso de 2024 (del orden del −4 al −5 %), los precios de la vivienda usada se estabilizaron y luego volvieron a bajar: −1,0 % en el segundo trimestre de 2026 y −0,8 % interanual (índices Notaires-INSEE). Las casas retroceden más (−1,3 % interanual) que los pisos (−0,1 %); en Île-de-France, la bajada es del 0,3 %. El volumen de ventas se recupera ligeramente, con unas 958.000 transacciones en doce meses a finales de junio de 2026 (INSEE), lejos de los máximos de 2021.

Un crédito que vuelve a encarecerse. El tipo medio de los préstamos hipotecarios subió al 3,40 % en septiembre de 2026, frente al 3,16 % de diciembre de 2025 (Observatoire Crédit Logement/CSA), por el regreso de la inflación, la subida de tipos del BCE y el coste de financiación de los bancos. Los importes prestados cayeron un 9,2 % interanual en el tercer trimestre. La bajada de precios queda así anulada por la caída de la capacidad de endeudamiento.

Una construcción que se recupera desde un punto muy bajo. En los doce meses hasta finales de septiembre de 2026, se iniciaron 318.419 viviendas y se autorizaron 377.834 (SDES), un 5,1 % y un 9,1 % por debajo de la media de los cinco años anteriores. El ritmo mensual de inicios entre enero y septiembre de 2026 supera en un 25 % al de 2025, una recuperación desde un mínimo histórico; los datos recientes siguen siendo provisionales y muy revisables.

Una demanda de vivienda social récord. Según la Union sociale pour l'habitat, 2,77 millones de hogares esperaban una vivienda social a finales de 2024, un nivel sin precedentes. Las adjudicaciones aumentaron ligeramente en 2025, pero menos de un solicitante de cada diez obtiene una vivienda al año, y quienes seguían esperando a finales de 2025 llevaban de media 850 días. En 2024 se financiaron unas 85.000 viviendas sociales.

Un mal alojamiento persistente. En su informe de febrero de 2026, la Fondation pour le logement des défavorisés (antigua Fundación Abbé Pierre) estima en más de 4 millones las personas mal alojadas, de ellas casi un millón sin domicilio propio y unas 643.000 alojadas forzosamente en casa de terceros. La tasa de propietarios (≈ 58 %) está en la media europea; el calendario de prohibición de alquilar las viviendas energéticamente ineficientes (DPE) reestructura el mercado del alquiler.

La recuperación de la construcción, condición para la distensión. Sin un relanzamiento duradero de la obra nueva y de la vivienda social, la tensión en las zonas más demandadas persistirá sea cual sea la evolución de los precios. La ley de presupuestos para 2026 creó un estatuto del arrendador privado (el dispositivo «Jeanbrun», por el ministro de Vivienda Vincent Jeanbrun) para relanzar la inversión en alquiler; sus efectos dependerán de sus normas de aplicación y aún no se reflejan en los datos.

Un presupuesto 2027 bajo restricción. El proyecto de ley de presupuestos para 2027 prevé congelar las ayudas personales a la vivienda (APL), normalmente indexadas al IRL (+1,57 % interanual en el T3 de 2026), y reducir la dotación de la ANAH, que financia MaPrimeRénov', de 1.400 a 1.200 M€. Varios parlamentarios piden renunciar a la congelación de las APL. MaPrimeRénov' ya se suspendió el 1 de enero de 2026 por falta de presupuesto aprobado, antes de reactivarse. El desenlace depende de una tramitación parlamentaria aún abierta (véase categoría Economía).

Tipos de interés y solvencia. La evolución de los tipos hipotecarios, ligada a la inflación y a la política del BCE, condiciona directamente la capacidad de compra de los hogares. La subida observada desde finales de 2025 frena la recuperación de las transacciones; una distensión exigiría que remitiera el choque energético. Es la principal variable coyuntural.

Renovación energética y sobriedad del suelo. La prohibición progresiva de alquilar las viviendas más consumidoras de energía y el objetivo de reducir la artificialización del suelo (véase categoría Medio ambiente) transforman el parque y obligan a construir más en zonas ya urbanizadas. El ritmo y la financiación de la renovación se debaten entre la ambición climática y el riesgo de retirada de viviendas del mercado del alquiler.

Las preguntas abiertas. Tres retos marcarán el periodo: (1) relanzar la oferta (obra nueva y vivienda social); (2) restablecer la accesibilidad mientras suben los tipos; (3) financiar la renovación y las ayudas a la vivienda en un presupuesto restringido.

Situada en su entorno, Francia comparte con sus vecinos una crisis de accesibilidad a la vivienda, con un parque social más desarrollado que en varios países pero una construcción largo tiempo paralizada y una tasa de esfuerzo elevada para los hogares modestos.

Tres enseñanzas. (1) Propiedad: en la media. La tasa de propietarios francesa (≈ 58 %) está por debajo de la del Reino Unido (≈ 65 %), por encima de Alemania (≈ 47 %, por su gran parque de alquiler) y claramente por debajo de Italia (≈ 75 %) y de la media de la UE (≈ 69 %).

(2) Un parque social importante. Francia dispone de un parque de vivienda social más desarrollado que muchos vecinos, lo que amortigua la crisis para parte de los hogares — pero la demanda supera ampliamente la oferta y los plazos se alargan.

(3) Una crisis de oferta compartida. El retroceso de la construcción y el deterioro de la accesibilidad se observan en muchos países europeos desde la subida de tipos de 2022-2023; la nueva subida de 2026, ligada al choque energético, afecta a toda la zona euro. Francia no es un caso aislado, pero la magnitud de la caída de su construcción ha sido notable.