Vivienda — Francia · Síntesis

Una bajada de precios que no restableció la accesibilidad. Tras una década de subida continua, los precios de la vivienda usada retrocedieron en 2024 (del orden de −4 a −5 % interanual según los índices Notaires-INSEE). Pero la fuerte subida de los tipos de crédito anuló esa ganancia: la capacidad de endeudamiento de los hogares cayó, y la accesibilidad no mejoró. La bajada de los precios traduce sobre todo un mercado bloqueado.

Un hundimiento de la construcción. Los inicios de obra y los permisos de construcción cayeron con fuerza (SDES), situándose entre los niveles más bajos en décadas, muy por debajo de las necesidades estimadas. El sector de la construcción (promoción, edificación) atraviesa una crisis de actividad con consecuencias sobre el empleo y la oferta futura.

Una demanda de vivienda social récord. El número de solicitantes de vivienda social supera los 2,6 millones de hogares, frente a un número de adjudicaciones muy inferior. Los plazos de espera se alargan, en particular en las zonas tensionadas (Île-de-France, metrópolis, litoral). La construcción de vivienda social también se ha ralentizado.

Una infravivienda persistente. La fondation Abbé Pierre estima en varios millones el número de personas mal alojadas (sin vivienda, en hábitat indigno, en hacinamiento o en situación de pobreza energética). La tasa de esfuerzo en vivienda (parte de los ingresos destinada a la vivienda) es elevada para los hogares modestos y los inquilinos del parque privado en zona tensionada.

Régimen de tenencia y rehabilitación. La tasa de propietarios (≈ 58 %) está en la media europea. La rehabilitación energética del parque (MaPrimeRénov', ANAH) es una tarea mayor, en la encrucijada de la vivienda y el medio ambiente; el calendario de prohibición de alquiler de los "coladores térmicos" (DPE) reestructura el mercado del alquiler.

La reactivación de la construcción, condición de la distensión. Sin un relanzamiento de la oferta nueva y de la producción de vivienda social, la tensión en las zonas demandadas persistirá sea cual sea la evolución de los precios. Los dispositivos de apoyo (préstamo a tipo cero, fiscalidad de la inversión en alquiler) y la liberación de suelo están en el centro de los arbitrajes, en un contexto de sobriedad del suelo (objetivo "cero artificialización neta").

Tipos de interés y solvencia. La evolución de los tipos de crédito condiciona directamente la capacidad de compra de los hogares y la reactivación del mercado. Una distensión de los tipos podría reactivar la demanda; a la inversa, unos tipos duraderamente altos prolongarían el bloqueo. Es la principal variable coyuntural.

Rehabilitación energética y calendario DPE. La prohibición progresiva de poner en alquiler las viviendas más consumidoras de energía y los objetivos de rehabilitación transforman el parque. El ritmo y la financiación de la rehabilitación (MaPrimeRénov', ANAH) se debaten, entre ambición climática y riesgo de retirada de viviendas del mercado del alquiler.

Tensión entre densificación y sobriedad del suelo. El objetivo de reducción de la artificialización de los suelos (cf. categoría Medio ambiente) obliga a construir más en zonas ya urbanizadas. Conciliar producción de viviendas y sobriedad del suelo es uno de los arbitrajes estructurantes de la década.

Las cuestiones abiertas. Tres retos estructurarán el período: (1) reactivar la oferta (construcción nueva y vivienda social); (2) restablecer la accesibilidad en las zonas tensionadas; (3) rehabilitar el parque sin reducir la oferta de alquiler ni agravar la infravivienda.

Situada en su entorno, Francia comparte con sus vecinos una crisis de accesibilidad de la vivienda, con un parque social más desarrollado que en varios países pero una construcción parada y una tasa de esfuerzo elevada para los hogares modestos.

Tres enseñanzas. (1) Propiedad: en la media. La tasa de propietarios francesa (≈ 58 %) está cerca del Reino Unido, por encima de Alemania (≈ 47 %, particularidad de un gran parque de alquiler) y claramente por debajo de Italia (≈ 75 %) y de la media UE (≈ 69 %).

(2) Un parque social importante. Francia dispone de un parque de vivienda social más desarrollado que muchos vecinos, lo que amortigua la crisis para una parte de los hogares — pero la demanda supera con mucho la oferta, y los plazos se alargan.

(3) Una crisis de oferta compartida. El retroceso de la construcción y el deterioro de la accesibilidad son fenómenos observados en numerosos países europeos desde la subida de los tipos; Francia no es un caso aislado, pero la magnitud de la caída de la construcción es allí marcada.