Vivienda — Japón · Síntesis

Un mercado donde las viviendas se deprecian. Japón tiene un mercado inmobiliario atípico: las viviendas se deprecian con la edad (como bienes de consumo) y son frecuentemente demolidas y reconstruidas. Esta lógica, inversa a la de Occidente, limita la especulación sobre el parque edificado y mantiene una asequibilidad relativa.

Una construcción abundante. La normativa urbanística, más permisiva (especialmente en Tokio), permite una construcción abundante, lo que ha contenido los precios en la capital a pesar de la demanda — un caso frecuentemente citado como ejemplo frente a las crisis de asequibilidad occidentales.

Millones de viviendas vacías («akiya»). El reverso del despoblamiento es un número muy elevado de viviendas vacías («akiya»), del orden del 14 % del parque, especialmente en zonas rurales y pequeñas ciudades en declive demográfico — un gran reto urbanístico, con dispositivos de cesión a bajo precio.

Una tasa de propietarios moderada. La tasa de propietarios-ocupantes es de aproximadamente 61 %, en torno a la media, con un parque de alquiler desarrollado en las grandes ciudades.

Asequibilidad contrastada. La asequibilidad es en general mejor que en varias metrópolis occidentales, pero el coste de la vivienda sigue siendo elevado en Tokio y las viviendas antiguas y pequeñas plantean retos de calidad y renovación (especialmente antisísmica).

Gestionar las viviendas vacías. La gestión de los millones de «akiya» (rehabilitación, demolición, cesión, seguridad) es un gran reto urbanístico, vinculado al despoblamiento y al envejecimiento.

Concentración urbana frente a declive rural. La creciente concentración de la población en las grandes metrópolis (Tokio) y el declive de las zonas rurales plantean la cuestión del equilibrio territorial de la vivienda y los servicios.

Renovación y calidad. Mejorar la calidad y el rendimiento (energético, antisísmico) de un parque antiguo llamado a durar más tiempo es un reto fundamental.

Vivienda y envejecimiento. La adaptación de la vivienda al envejecimiento (accesibilidad, cuidados a domicilio) es un reto creciente en la sociedad más envejecida del mundo (véase la categoría Salud).

Las preguntas abiertas. Tres retos estructurarán el período: (1) gestionar las viviendas vacías; (2) gestionar la concentración urbana y el declive rural; (3) adaptar la vivienda al envejecimiento.

En su contexto, Japón presenta un mercado de la vivienda atípico y asequible, pero marcado por la vacancia ligada al despoblamiento.

Tres lecciones. (1) Propiedad: en torno a la media. Con ≈ 61 %, la tasa de propietarios japonesa es cercana a la de Francia (≈ 58 %), por debajo del Reino Unido y Estados Unidos (≈ 65 %).

(2) Una asequibilidad preservada. Gracias a una construcción abundante y a la depreciación del parque edificado, Japón ha contenido los precios mejor que la mayoría de las grandes metrópolis occidentales — un contramodelo frecuentemente citado.

(3) La vacancia, un reto singular. El nivel de viviendas vacías, ligado al despoblamiento, es una problemática propia de Japón (y pronto de otros países envejecidos), a diferencia de las crisis de escasez occidentales.