Vivienda — Estados Unidos · Síntesis

Precios en máximos históricos, un mercado bloqueado. Los precios de la vivienda residencial han alcanzado niveles récord (índices S&P/Case-Shiller), continuando su moderada subida en 2024 pese al repunte de los tipos. Combinado con unos tipos hipotecarios en torno al 7 %, esta situación ha deteriorado fuertemente la accesibilidad y congelado las transacciones: los propietarios con un crédito antiguo a tipo bajo no tienen interés en vender, lo que reduce la oferta («efecto lock-in»).

Una crisis de accesibilidad. El coste de la vivienda (tanto en compra como en alquiler) pesa cada vez más en el presupuesto de los hogares, especialmente de los jóvenes y los compradores por primera vez. La proporción de hogares «cost-burdened» (que destinan más del 30 % de sus ingresos a la vivienda) es elevada, sobre todo entre los inquilinos (HUD, Harvard Joint Center for Housing Studies).

Un número de personas sin hogar récord. El recuento puntual del HUD ha censado más de 770 000 personas sin domicilio en una noche dada — el nivel más alto jamás registrado, en alza reciente bajo el efecto del coste de la vivienda y del fin de los dispositivos de ayuda. Es el indicador más visible de la crisis.

Una construcción insuficiente. Los inicios de obra (≈ 1,3–1,4 millones de viviendas al año) siguen por debajo de las necesidades a largo plazo, tras una década de subconstrucción consecuencia de la crisis de 2008. El déficit acumulado de viviendas se estima en varios millones de unidades.

Una tasa de propietarios estable. La tasa de propietarios ocupantes se sitúa en torno al 65–66 % (Census), globalmente estable, pero con diferencias importantes según la edad, los ingresos y el origen — el acceso a la propiedad de las generaciones jóvenes y las minorías retrocede ante los precios.

Tipos de interés y desbloqueo del mercado. La evolución de los tipos hipotecarios, ligada a la política de la Reserva Federal (véase la categoría Precios), es la principal variable: una relajación podría relanzar las transacciones, mientras que unos tipos duraderamente elevados prolongarían el bloqueo.

Relanzar la oferta. Reducir el déficit de viviendas exige eliminar las restricciones locales de urbanismo («zoning») que limitan la densificación, un debate cada vez más presente a nivel de los estados y las ciudades. Esta es la palanca estructural de la accesibilidad.

Lucha contra el sinhogarismo. Las políticas varían considerablemente según las ciudades y los estados (housing first, alojamiento, enfoques represivos). Siendo el coste de la vivienda el determinante principal, la eficacia depende en gran medida de la oferta asequible.

Desigualdades en el acceso a la propiedad. Reducir las brechas de acceso a la propiedad según el origen y la edad es un reto de cohesión social (véase la categoría Cohesión social), ya que la propiedad inmobiliaria es el principal vector de patrimonio de los hogares estadounidenses.

Las preguntas abiertas. Tres retos estructurarán el período: (1) restablecer la accesibilidad frente a los precios y los tipos; (2) relanzar la construcción eliminando las restricciones urbanísticas; (3) frenar el sinhogarismo, en su nivel más alto registrado.

Situados en su entorno, Estados Unidos comparten con sus pares una crisis de accesibilidad a la vivienda, con una tasa de propietarios en la media y una particularidad: un crédito hipotecario mayoritariamente a tipo fijo a 30 años que acentúa el efecto de bloqueo.

Tres enseñanzas. (1) Propiedad: en la franja alta de la media. La tasa de propietarios estadounidense (≈ 65–66 %) es próxima a la del Reino Unido y Canadá, por encima de la de Francia (≈ 58 %) y netamente por encima de la de Alemania (≈ 47 %).

(2) El efecto «lock-in». La predominancia del préstamo a tipo fijo a 30 años, especificidad estadounidense, amplifica el bloqueo del mercado cuando los tipos suben — un mecanismo menos marcado en los países con tipos variables o revisables.

(3) Una crisis compartida. El deterioro de la accesibilidad desde el repunte de los tipos y la subconstrucción son fenómenos comunes a los países desarrollados; la amplitud del sinhogarismo visible es, sin embargo, más marcada en algunas metrópolis estadounidenses.