Treinta años de vivienda pública han elevado al 84 % la proporción de hogares en viviendas de obra, pero el 12 % sigue viviendo en viviendas informales, el déficit se cuenta por millones y el presupuesto de vivienda se reduce — sobre el telón de fondo de la segregación espacial heredada del apartheid.

Un legado espacial del apartheid. El panorama de la vivienda sigue profundamente marcado por la segregación espacial heredada del apartheid: townships alejados de los centros y del empleo, y asentamientos informales (« informal settlements ») en la periferia de las metrópolis — un desafío estructural de ordenación y de equidad que alarga los desplazamientos y encarece el acceso al empleo para los más pobres.

Avances medibles en veinte años. Según la General Household Survey 2025 publicada por Stats SA a finales de mayo de 2026, el 84,2 % de los hogares vivía en una vivienda de obra en 2025, frente al 73,5 % en 2002. Pero el 12,1 % seguía viviendo en una vivienda informal (chabolas, construcciones en patios traseros), una proporción que baja lentamente por la rápida urbanización y el desempleo masivo (véase la categoría Trabajo). El acceso al agua, a la electricidad y al saneamiento ha mejorado claramente desde 1994, pero sigue siendo desigual, sobre todo en la vivienda informal y en las provincias rurales.

Un vasto programa público que pierde fuelle. Desde 1994, el programa RDP y sus sucesores (viviendas « BNG ») han entregado millones de viviendas subvencionadas — uno de los mayores programas de vivienda pública del mundo; según un análisis de GroundUp basado en la GHS, alrededor del 18 % de los hogares vive hoy en una vivienda subvencionada por el Estado. El ritmo de construcción se ha ralentizado mucho, sin embargo, y la prioridad se desplaza hacia la urbanización de parcelas y la mejora de los asentamientos informales.

Un déficit que no se reduce. El Gobierno estima el déficit de vivienda en unos 2,6 millones de unidades (marzo de 2026); una respuesta parlamentaria de julio de 2026 menciona cerca de 3 millones de hogares en espera — las dos cifras no utilizan la misma unidad. Al mismo tiempo, el presupuesto del Ministerio de Asentamientos Humanos para 2026-27 se fijó en 26.970 millones de rands, varios miles de millones menos que el ejercicio anterior; la ministra Thembi Simelane reconoció que los recortes reducirían « significativamente » la capacidad de entrega, y pide alianzas con el sector privado y las instituciones financieras.

Un mercado privado frenado por los tipos. En el acceso a la propiedad, la subida de los precios de la vivienda se moderó a lo largo de 2026 (en torno a un +5 % interanual a mediados de 2026 según el índice de FNB, con diferencias entre fuentes), a medida que subía el coste del crédito: tras las subidas del SARB, el tipo preferencial de los bancos se sitúa en el 10,75 % desde septiembre de 2026. A ello se suman las subidas de la electricidad (cerca del 9 % en julio de 2026 para los clientes municipales) y de los impuestos locales, que pesan sobre el coste de ocupación.

Reducir el déficit y la vivienda informal. Con un presupuesto a la baja, la prioridad se desplaza de la construcción de casas llave en mano hacia la mejora in situ de los asentamientos informales (agua, saneamiento, viales, seguridad de la tenencia) y las parcelas urbanizadas — un enfoque menos costoso por hogar, defendido por parte de los investigadores y las ONG, pero criticado por la calidad de la vivienda resultante.

Luchar contra la segregación. Construir viviendas mejor ubicadas, cerca del empleo y del transporte, para deshacer el legado espacial del apartheid sigue siendo un reto de equidad importante; los proyectos de vivienda social de alquiler en los centros urbanos siguen siendo, hasta la fecha, de pequeña escala.

La gobernanza municipal en primera línea. El suministro de agua, electricidad y saneamiento depende de los municipios, muchos de ellos en dificultades financieras. Las elecciones municipales del 4 de noviembre de 2026 y la formación de coaliciones locales, en particular en grandes metrópolis como Johannesburgo, determinarán en parte la capacidad de mantener las redes y urbanizar nuevos terrenos.

Acceso a la propiedad y tipos de interés. Para las clases medias, la trayectoria de los tipos del SARB — que subió su tipo de referencia en mayo y en septiembre de 2026 ante el choque petrolero — pesará sobre la demanda de hipotecas; FNB espera que la subida de los precios se modere hacia el 4 % a finales de 2026 (previsión del banco).

Las preguntas abiertas. Tres retos estructurarán el periodo: (1) reducir el déficit y la vivienda informal pese a un presupuesto menor; (2) deshacer la segregación espacial; (3) generalizar el acceso a los servicios, en municipios debilitados.

Situada en su entorno, Sudáfrica combina un vasto programa de vivienda pública y un legado de segregación espacial único.

Tres conclusiones. (1) Una vivienda informal importante. Como Brasil, México y la India, Sudáfrica tiene una amplia vivienda informal; con cerca de un hogar de cada ocho en viviendas informales, sigue lejos de Francia, donde es marginal.

(2) Un gran programa público. El RDP es uno de los mayores programas de vivienda pública del mundo, comparable al brasileño Minha Casa Minha Vida — pero mientras Brasil ha relanzado su programa, Sudáfrica reduce su dotación.

(3) Una segregación heredada. La segregación espacial heredada del apartheid es una especificidad sudafricana, sin equivalente directo.