Près de trois ans après l'abrogation de la loi sur les loyers, l'offre locative a fortement augmenté et les loyers suivent désormais l'inflation ; mais le crédit hypothécaire, relancé en 2025, recule en 2026, et l'habitat informel persiste.

Un déficit de logement. L'Argentine connaît un déficit de logement quantitatif et qualitatif important, héritage des crises et de l'urbanisation, qui touche des millions de ménages (INDEC, recensement 2022) : logements surpeuplés, précaires ou sans accès complet aux réseaux.

Des quartiers informels persistants. Les « villas » et quartiers populaires persistent dans le Grand Buenos Aires et les grandes villes, avec un accès dégradé à l'eau, à l'assainissement et à l'électricité. Selon ONU-Habitat (repris par la Banque mondiale), 14,5 % de la population urbaine vivait en 2022 dans des bidonvilles ou des logements informels — un niveau proche du Brésil.

Un marché locatif transformé par la dérégulation. Le décret de décembre 2023 a abrogé la loi sur les loyers de 2020 (durée minimale de trois ans, révision annuelle sur indice) : propriétaires et locataires fixent désormais librement durée, monnaie et fréquence d'indexation. L'offre a afflué : à Buenos Aires, le nombre d'annonces est 3,4 fois supérieur à celui de février 2023 (Zonaprop, juillet 2026), même si sa croissance s'est modérée depuis 2024.

Des loyers qui suivent l'inflation. En juillet 2026, un deux-pièces à Buenos Aires s'affichait en moyenne à 873 668 pesos par mois, en hausse de 17,5 % depuis janvier, et d'environ 30 % sur un an selon plusieurs relevés — au rythme de l'inflation de la ville. Dans le Grand Buenos Aires, les loyers ont augmenté d'un peu plus de 10 % au premier semestre 2026, moins que les prix. Il s'agit de prix d'annonces, pas de contrats signés. Les défenseurs de la dérégulation y voient la preuve que l'offre a détendu le marché ; ses critiques soulignent le poids croissant du loyer dans des revenus qui stagnent (cf. catégorie Travail).

Un crédit hypothécaire marginal. Relancé en 2025 avec les prêts indexés sur l'inflation (UVA), le crédit immobilier a de nouveau reculé avec la hausse des taux depuis mi-2025 : 8 717 prêts accordés de janvier à avril 2026, contre 12 191 un an plus tôt (−28,5 %). Le Banco Nación, public, concentre l'essentiel de l'activité. Selon des analyses de marché, l'encours ne représente qu'environ 1,5 % du PIB. À Buenos Aires, le prix de vente reste quasi stable, autour de 2 460 dollars le m² (+2,2 % sur un an).

Relancer le crédit. Le ministre de l'Économie a annoncé en 2026 l'affectation de 2 000 milliards de pesos du fonds de garantie de la sécurité sociale (FGS-ANSES) à des dépôts indexés destinés à financer des crédits immobiliers — de quoi financer environ 20 000 prêts selon des économistes. Son effet dépendra de la baisse durable de l'inflation et des taux (cf. catégories Prix et Économie).

Évaluer la dérégulation. Le débat reste ouvert entre ceux qui créditent la fin de la loi sur les loyers d'avoir multiplié l'offre et ceux qui pointent l'instabilité des contrats courts et indexés pour les ménages modestes.

Réduire le déficit et l'habitat informel. L'austérité budgétaire a réduit les programmes publics de construction et d'urbanisation des quartiers populaires ; résorber le déficit reste un enjeu de long terme, peu présent dans le débat budgétaire de 2027.

Les questions ouvertes. Trois enjeux structureront la période : (1) relancer le crédit avec la stabilisation ; (2) consolider un marché locatif plus abondant mais plus volatil ; (3) réduire le déficit et l'habitat informel.

Replacée dans son environnement, l'Argentine partage avec la région un déficit de logement et un habitat informel persistants, aggravés par l'instabilité macroéconomique.

Trois enseignements. (1) Habitat informel : significatif. Avec 14,5 % de la population urbaine en 2022, l'Argentine est proche du Brésil (14,9 %) et sous le Mexique (17,6 %), loin de la France.

(2) Un marché locatif libéralisé. L'Argentine a fait le choix inverse de nombreux pays qui encadrent les loyers : une expérience suivie de près dans la région.

(3) Une accession bridée. Avec un crédit hypothécaire d'environ 1,5 % du PIB, l'accession à la propriété reste financée surtout en épargne (souvent en dollars), à l'inverse des pays développés.