Logement — Corée du Sud · Synthèse

Une crise d'accessibilité à Séoul. Les prix de l'immobilier dans la capitale, Séoul, figurent parmi les moins abordables du monde par rapport aux revenus. La concentration de la population, des emplois et des meilleures écoles dans la région capitale aggrave la tension.

Le « jeonse », système unique. La Corée a un système de location singulier, le « jeonse » : le locataire verse au propriétaire un dépôt forfaitaire considérable (souvent la majorité de la valeur du bien), récupéré en fin de bail, au lieu d'un loyer mensuel. Ce système, lié aux taux d'intérêt, a connu des tensions (défauts, « arnaques au jeonse ») lors de la remontée des taux.

Un endettement des ménages dopé par l'immobilier. Le logement et le jeonse alimentent un endettement des ménages parmi les plus élevés du monde (cf. catégorie Économie), créant une vulnérabilité financière majeure et une forte sensibilité aux taux (cf. catégorie Prix).

Un taux de propriétaires moyen. Le taux de propriétaires occupants est d'environ 60 %, mais l'accession recule chez les jeunes face aux prix — un facteur cité de la très faible natalité (cf. catégorie Économie).

Une forte intervention publique. Le logement est un sujet politique central, avec de nombreuses interventions (régulations, taxes sur les multipropriétaires, construction publique) aux effets débattus.

Restaurer l'accessibilité à Séoul. Réduire la tension dans la région capitale, par l'offre et la décentralisation, est un enjeu central, lié à la concentration excessive autour de Séoul.

Stabiliser le jeonse et l'endettement. La gestion des risques liés au jeonse et la maîtrise de l'endettement des ménages sont des enjeux de stabilité financière (cf. catégories Économie et Prix).

Logement et natalité. Le coût du logement étant cité parmi les freins à la natalité, les politiques de logement abordable pour les jeunes ménages sont liées à l'enjeu démographique national.

Décentralisation. Réduire la concentration autour de Séoul est un enjeu d'aménagement et d'accessibilité.

Les questions ouvertes. Trois enjeux structureront la période : (1) restaurer l'accessibilité à Séoul ; (2) stabiliser le jeonse et l'endettement ; (3) soutenir le logement des jeunes ménages.

Replacée dans son environnement, la Corée connaît une crise d'accessibilité majeure et un système de location unique, avec un endettement record.

Trois enseignements. (1) Propriété : moyenne. À ≈ 60 %, le taux de propriétaires coréen est proche de la France (≈ 58 %) et du Japon (≈ 61 %), au-dessus de l'Allemagne (≈ 47 %).

(2) Le jeonse, une singularité. Ce système de location par dépôt forfaitaire massif n'a pas d'équivalent dans les pays comparés.

(3) Accessibilité à Séoul. La déconnexion prix/revenus à Séoul est parmi les plus fortes du monde, comparable aux pires marchés (Vancouver, Hong Kong).