Un pays de propriétaires hérité de la privatisation post-soviétique, dont le marché neuf, porté par le crédit subventionné, se contracte en 2026 : livraisons en recul de 18 % au premier semestre, prêt familial recentré sur les familles nombreuses, et charges de logement en hausse de 15 % en octobre.

Un taux de propriété très élevé. Le taux de propriété est parmi les plus élevés au monde, héritage de la privatisation gratuite des logements soviétiques dans les années 1990 : la plupart des ménages ont reçu la propriété de leur appartement. Le marché locatif reste étroit et largement informel.

Un parc parfois vétuste. Une part du parc, issue de l'ère soviétique (immeubles préfabriqués des années 1950-1970), est vieillissante et nécessite rénovation, tout comme les réseaux de chauffage et d'eau. Le programme de « rénovation » de Moscou, qui démolit et reconstruit ces immeubles, a mis en service 1,2 million de m² de janvier à septembre 2026 (RBC, d'après les autorités de la ville).

La fin du crédit subventionné pour tous. Le crédit hypothécaire subventionné a fortement soutenu la construction et fait flamber les prix du neuf depuis 2020. Le programme général a pris fin à l'été 2024 ; seul subsiste pour l'essentiel le prêt familial, resserré en deux temps : depuis le 1er février 2026, un seul prêt subventionné par famille (les deux conjoints ne peuvent plus en cumuler), ce qui a provoqué un record de crédits en janvier ; puis, au 1er octobre 2026, la fin du taux unique de 6 %. Le taux dépend désormais du nombre d'enfants et de la région — jusqu'à 12 % pour une famille d'un enfant à Moscou, des taux plus bas pour les familles nombreuses — et la subvention publique est limitée à 15 ans (Banque de Russie). Hors programmes, les taux de marché restent très élevés avec un taux directeur à 14 % (cf. catégorie Prix).

Une construction en net recul. Selon Rosstat, les mises en service de logements ont chuté de 28,2 % sur un an au premier trimestre 2026 (22,96 millions de m²) et de 18 % au premier semestre, surtout dans la maison individuelle. Saint-Pétersbourg a vu ses livraisons presque divisées par deux sur neuf mois, la région de Moscou d'environ un tiers, quand Moscou progressait de 9,1 % au premier semestre. Les promoteurs avaient livré 41,3 millions de m² en 2025 ; l'agence publique Dom.RF anticipe une baisse des ventes dans le neuf en 2026.

Des charges en forte hausse. Les tarifs du logement et des services collectifs ont été relevés de 1,7 % en janvier 2026, puis d'environ 15 % en moyenne au 1er octobre 2026 (15 % à Moscou, 14,6 % à Saint-Pétersbourg), la plus forte hausse depuis 17 ans selon la presse russe. Le gouvernement invoque la modernisation d'infrastructures usées ; le Parti communiste a proposé un moratoire de deux ans sur ces hausses.

Des disparités régionales. L'accès et la qualité varient fortement entre Moscou/Saint-Pétersbourg et les régions, où une part notable des logements reste sans confort complet (raccordement au gaz, à l'eau chaude ou au tout-à-l'égout).

⚠️ Des données à interpréter avec prudence. Comme l'ensemble des statistiques russes, les données du logement sont à lire avec prudence ; les dépenses de logement des ménages figurent parmi les séries dont la publication a été restreinte.

Risques de la bulle. Après des années de crédit bon marché, la contraction des ventes et des mises en chantier fragilise les promoteurs endettés : la gestion de cet atterrissage est un enjeu de stabilité financière pour les banques et pour l'agence publique Dom.RF, pilier du financement du logement.

Politique familiale et logement. Le gouvernement fait du prêt familial un outil nataliste, en réservant les meilleurs taux aux familles de trois enfants et plus ; la présidente du Conseil de la Fédération, Valentina Matvienko, a toutefois relevé que les conditions actuelles n'avaient pas d'effet visible sur la natalité. L'efficacité de ce ciblage reste débattue.

Rénovation du parc. La rénovation du parc vétuste et des réseaux reste un enjeu de qualité, de sécurité et d'efficacité énergétique, financé en partie par les hausses de tarifs que les ménages supportent mal.

Les questions ouvertes. Trois enjeux structureront la période : (1) l'atterrissage du marché neuf après la fin du crédit subventionné généralisé ; (2) la rénovation du parc et des réseaux ; (3) les disparités régionales et le poids croissant des charges dans le budget des ménages.

Replacée dans son environnement, la Russie a un taux de propriété très élevé et un marché neuf longtemps dopé par le crédit subventionné. ⚠️ Données à interpréter avec prudence.

Trois enseignements. (1) Propriété : très élevée. Bien supérieure à l'Allemagne (47,2 % de propriétaires en 2025, pays de locataires) et à la moyenne de l'Union européenne (68,5 %), héritage de la privatisation.

(2) Une correction après l'emballement. Comme la Chine, la Russie vit un retournement de son marché neuf après une phase de crédit abondant, à une échelle toutefois bien moindre.

(3) Un parc vieillissant. L'héritage soviétique pose des enjeux de rénovation que partagent les pays d'Europe centrale et orientale.