Un marché dopé par l'inflation — ventes record en 2025, loyers en hausse de plus de 60 % sur un an fin 2025 —, un surpeuplement massif, une reconstruction post-séisme de grande ampleur et un budget 2027 qui mise sur le logement social.

Une propriété majoritaire, mais pas massive. Selon l'enquête harmonisée sur les revenus et conditions de vie (Eurostat, d'après TÜİK), 56,9 % de la population vivait en 2025 dans un logement dont son ménage est propriétaire, contre 68,5 % en moyenne dans l'UE et 47,2 % en Allemagne. Le logement reste néanmoins un placement refuge face à l'inflation, et la construction un moteur de l'économie.

Des ventes record malgré des taux élevés. TÜİK a recensé 1,76 million de ventes de logements en 2025 (+13,6 %), un record, dont 280 000 à Istanbul. Le rythme a ralenti en 2026 : 142 390 ventes en septembre 2026, en baisse de 9,3 % sur un an, la revente reculant de 15 % tandis que le neuf progressait de 3,9 %. Avec des taux directeurs de 36-37 %, le crédit reste marginal : 23 397 ventes financées par hypothèque en septembre, soit environ un achat sur six.

Des prix en baisse réelle, des loyers en flambée. L'indice des prix des logements de la TCMB progressait d'environ 26 % sur un an début 2026, soit un recul d'environ 4 % en termes réels, après près de deux ans de baisse réelle. Les loyers, eux, ont plus que doublé sur un an au printemps 2024, et augmentaient encore de 61,6 % sur un an en décembre 2025 (OCDE, d'après TÜİK). Depuis juillet 2024, le plafond de 25 % sur les hausses de bail a pris fin : les renouvellements sont limités à la moyenne de l'inflation sur douze mois, environ 31 % à l'automne 2026.

Surpeuplement et coût du logement. En 2025, 37,8 % de la population vivait dans un logement surpeuplé (Eurostat), contre 16,8 % dans l'UE et 11,7 % en Allemagne. La part des personnes consacrant plus de 40 % de leur revenu disponible au logement est en revanche tombée à 10,0 % en 2025 (14,8 % en 2024), un niveau qui se rapproche de la moyenne européenne (7,6 %) et passe sous celui de l'Allemagne (11,2 %).

La reconstruction après le séisme de 2023. Le séisme du 6 février 2023 a fait plus de 50 000 morts dans le Sud-Est et révélé la vulnérabilité d'un bâti souvent non conforme aux normes. Selon le gouvernement, 455 357 unités avaient été livrées dans les onze provinces sinistrées à la fin de 2025 : environ 368 000 logements, 65 700 maisons de village et 21 700 locaux commerciaux. Le chantier se poursuit, de même que la rénovation préventive à Istanbul. Son poids reste visible dans les finances publiques : le projet de budget 2027 prévoit un déficit de 3,5 % du PIB, ramené à environ 2,8 % hors dépenses liées au séisme.

Un budget 2027 tourné vers le logement. Le projet de budget 2027, présenté le 16 octobre 2026, prévoit de porter les dépenses de rénovation urbaine à 276 milliards de livres (+176 %) et le soutien au financement du logement social à 250 milliards (+150 %). Le gouvernement entend aussi développer le logement social locatif pour freiner la hausse des loyers. Le programme de 500 000 logements sociaux dans les 81 provinces, piloté par TOKİ, a commencé ses tirages au sort fin 2025.

Sécurité parasismique. La mise aux normes du parc ancien, notamment à Istanbul, exposée à un séisme majeur, reste l'enjeu de sécurité central. Les défenseurs du modèle TOKİ soulignent la rapidité de construction ; ses critiques s'interrogent sur la qualité, la localisation des projets et l'accessibilité pour les ménages les plus modestes.

Accessibilité. Rétablir l'accès au logement dépend de la désinflation et de la baisse des taux : tant que le crédit immobilier reste hors de portée, la demande se reporte sur la location, ce qui entretient la hausse des loyers.

Les questions ouvertes. Trois enjeux structureront la période : (1) la sécurité parasismique ; (2) l'accessibilité et la régulation des loyers ; (3) l'achèvement de la reconstruction et du programme de logement social.

Replacée dans son environnement, la Turquie combine un taux de propriété intermédiaire, un surpeuplement très élevé, une crise d'accessibilité liée à l'inflation et un enjeu parasismique spécifique.

Trois enseignements. (1) Propriété : entre l'Allemagne et l'UE. Avec 56,9 % de propriétaires en 2025, la Turquie se situe au-dessus de l'Allemagne, pays de locataires, mais nettement sous la moyenne européenne.

(2) Un surpeuplement hors norme. Le taux de surpeuplement turc (37,8 %) est plus de deux fois celui de l'UE, signe d'un parc insuffisant au regard de la taille des ménages.

(3) Un risque sismique majeur. L'enjeu parasismique, rappelé par le séisme de 2023, distingue la Turquie, comme le Mexique, autre pays à forte sismicité.